C’est quoi le démembrement de propriété ?

Le démembrement, tu sais ce que c’est, mais tu ne préfères pas l’imaginer et encore moins le vivre (#douceurduMoyenÂge). Mais le démembrement dans une succession, c’est tout autre chose (et heureusement). Tu veux tout savoir sur le démembrement de propriété et uptimi.zer ta fiscalité ? Tu es au bon endroit ! 

Qu’est-ce que le démembrement dans une succession ?

Définition

Avant de définir le démembrement, tu as besoin d’avoir quelques informations en amont, notamment d’un point de vue technique : 

• la nue-propriété permet au nu-propriétaire de disposer du bien et donc d’y vivre, par exemple (c’est l’abusus), par ailleurs le nu-propriétaire n’est pas redevable des taxes afférentes au logement ;
• l’usufruit, c’est la possibilité de percevoir les loyers de ce même bien, et donc de l’utiliser (c’est l’usus et fructus). Il possède tous ses accessoires, et « tout ce qui s’unit ou s’incorpore naturellement au bien par voie d’accession” (art.551 du Code civil) ;
• par logique, la nue-propriété + l’usufruit = la pleine propriété.

Le démembrement de propriété dans une succession, c’est le fait de diviser une pleine propriété en nue-propriété et usufruit, donc entre un nu-propriétaire et un usufruitier, et donc entre celui qui possède le bien immobilier et celui qui en perçoit les revenus de location, s’il y en a. 

Les différents types de démembrements

Le démembrement conventionnel 

Il s’agit du démembrement de propriété le plus fréquent, qui intervient par choix (à titre gratuit ou onéreux). Il est réalisé dans le but d’obtenir un avantage tel que : 

• l’avantage fiscal pour les personnes soumises à l’Impôt Sur la Fortune (ISF) ;
• la possibilité de transmettre un complément de revenus à tes enfants en leur donnant le droit d’usufruit, à titre temporaire ;
• conserver l’usufruit pour percevoir des revenus, notamment à la retraite, tout en vendant la nue-propriété de son bien (la fameuse vente en viager) ; 
• conserver la nue-propriété pour profiter de ton bien jusqu’à la fin de ta vie sans percevoir de loyers mais avec la possibilité d’obtenir des avantages successoraux (diminution des droits de succession qui sont calculés sur la valeur de la nue-propriété uniquement).

L’usufruit légal

Il s’agit ici d’un choix réalisé : 

• soit par le conjoint survivant (en l’absence d’enfants issus d’une première union) qui décide de posséder l’entière succession en usufruit et non pas le quart en pleine propriété comme le veut la loi (art.757 du Code civil). L’usufruit devient alors viager, car il laisse la nue-propriété de l’actif successoral aux enfants ;
• soit suite au décès du bénéficiaire, à travers une donation ou un testament au dernier vivant entre époux. Par exemple, un legs de l’usufruit de ses biens à son conjoint et la nue-propriété à ses enfants (par testament).

Pour info, les droits de nue-propriété et les droits d’usufruit peuvent être transmis lors d’une donation, ou par cession (vente ou rachat des droits). Le démembrement peut se faire entre tes enfants (tu leur permets de se partager la nue-propriété et l’usufruit), ou entre toi et tes enfants (tu donnes la nue-propriété et tu conserves l’usufruit, ou inversement).

Comment fonctionne le démembrement de propriété ?

Fonctionnement du démembrement de propriété

En gros, on parle de démembrement de propriété lorsque les trois critères liés au bien, c’est-à-dire : 

• le droit d’utiliser le bien ;
• le droite de disposer du bien ;
• et le droit d’en percevoir les revenus ;

n’appartiennent pas à une seule et même personne.

Lorsqu’il y a démembrement de propriété, les droits démembrés entre le nu-propriétaire et l’usufruitier sont également dissociés. Ainsi, le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent être d’accord tous les deux pour vendre le bien. 

De même que le nu-propriétaire ne paie pas d’impôts sur la propriété, mais il doit payer les factures des éventuels travaux du bien. L’usufruitier, quant à lui, doit s’acquitter des impôts relatifs au logement. 

Fin du démembrement de propriété 

Le démembrement peut se terminer à la fin de la durée du démembrement indiquée dans l’acte notarié. Elle peut également prendre fin suite au décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire accède à l’entière propriété du bien et peut le vendre, le louer, en faire un musée de licornes, sans devoir payer des droits de succession. 

Si le nu-propriétaire décède le premier, pas de chance pour l’usufruitier : le bien immobilier rentre alors dans la succession et est transmis aux héritiers.

Le démembrement de propriété prend aussi fin si l’usufruitier renonce à ses droits, s’il n’a pas respecté ses obligations ou s’il abuse de son droit usufruit.

Quel est l’intérêt du démembrement d’un bien immobilier ?

Avantages du démembrement de propriété

La plupart du temps, le démembrement d’un bien immobilier se fait au sein de la famille. Tu as la possibilité, que dis-je, le pouvoir suprême de choisir la donation de ton vivant par démembrement de propriété. Ce choix doit être mûrement réfléchi en fonction de ta situation personnelle et surtout financière.

En effet, si tu as un patrimoine important, il peut être intéressant de te réserver la nue-propriété pour réduire ta charge fiscale. 

À contrario, il vaut mieux choisir d’être usufruitier lors du démembrement de propriété si tu as un patrimoine moins conséquent (bien que sympathique, nous n’en doutons pas). Tu auras tout de même un avantage dans cette donation : tu pourras toucher les loyers de ce bien en location, ce qui peut t’assurer une complément de revenus appréciable, si besoin.  

Pour résumer, les avantages pour le nu-propriétaires sont :

• le paiement des taxes et des charges par l’usufruitier ;
• l’entretien du logement grâce à l’intervention de l’usufruitier ;
• l’absence de droits de succession sur le bien ;
• la certitude de récupérer la pleine propriété du bien après le décès de l’usufruitier.

Les avantages pour l’usufruitier :  

• il peut occuper le logement ou choisir de le louer pour percevoir des loyers et donc, des revenus supplémentaires ;
• les gros travaux et remise en état du bien sont à la charge du nu-propriétaire ;
• le bien n’est déclaré qu’à hauteur de la valeur de l’usufruit dans son patrimoine.

Droits de donation

Si tu partages ton bien avec tes enfants tout en conservant ton droit de nue-propriété ou d’usufruit, cela te permettra de réaliser une transmission en douceur, mais aussi de bénéficier des abattements fiscaux qui accompagnent cette donation. 

Il est possible de donner de son vivant jusqu’à 100 000 euros tous les 15 ans, par parent et par enfant, sans obligation de payer des droits de donation. Par exemple, un couple avec deux enfants peut donner jusqu’à 400 000 euros en franchise d’impôt.

Les droits de donation sont calculés sur la nue-propriété uniquement et non sur la valeur totale du bien immobilier. Ils sont établis en fonction de la valeur de la nue-propriété (des murs, souviens-toi), et de l’âge du donateur (au moment de la donation).

Âge du donateur	Valeur de la nue-propriété	Valeur de l’usufruit
moins de 21 ans	10 %	90 %
de 21 à 30 ans	20 %	80 %
de 31 à 40 ans	30 %	70 %
de 41 à 50 ans	40 %	60 %
de 51 à 60 ans	50 %	50 %
de 61 à 70 ans	60 %	40 %
de 71 à 80 ans	70 %	30 %
de 81 à 90 ans	80 %	20 %
plus de 91 ans	90 %	10 %

Inconvénients du démembrement de propriété

Les inconvénients du démembrement de propriété tiennent dans les conditions à respecter pour que la transmission s’effectue presque tranquilou bilou (on a dit “presque”). En effet, pour éviter de payer des droits de succession, le don de la nue-propriété doit répondre à deux conditions : 

• la donation doit être actée plus de 3 mois avant le décès du nu-propriétaire ;
• l’acte de nue-propriété doit être réalisé chez le notaire – l’acte juridique est gratuit en lui-même, mais il faudra vous acquitter des frais notariaux (en moyenne estimés à 1500 euros). Par ailleurs, il s’agit d’un acte notarié pour lequel vous ne pourrez décider que des modalités de sortie et rien d’autre (suite au décès de l’usufruitier par exemple).

L’achat en démembrement de propriété 

Comme mentionné auparavant, tu as la possibilité de vendre ou d’acheter un bien en démembrement de propriété. Il existe trois formes d’achat :

• le démembrement simple, lorsque les enfants obtiennent la nue-propriété mais que les parents conservent l’usufruit ;
• le démembrement croisé, qui concernent davantage les couples (mariés, pacsés ou en concubinage) dans lequel :
  • une personne acquiert la nue-propriété de la moitié d’un bien et l’usufruit de l’autre ;
  • et une autre personne achète l’usufruit de la moitié détenue par la première personne en nue-propriété, et la nue-propriété de la moitié qu’il possède en usufruit.   
• le démembrement via une SCI, qui consiste à laisser deux personnes devenir chacun propriétaire de la moitié des parts de la SCI et qui donnent la nue-propriété de ses parts à l’autre pour conserver son usufruit.

Le démembrement de propriété possède donc des avantages indéniables que l’on soit donateur, nu-propriétaire ou usufruitier, qui permettent d’optimiser sa fiscalité et de préparer sa succession de son vivant. Par ailleurs, sache que tu as la possibilité de pratiquer le démembrement de propriété sur un compte titres ou un contrat d’assurance vie. Qu’importe ton projet, Uptimi est là pour t’accompagner dans la compréhension et la gestion du démembrement de propriété afin que tu puisses découvrir les facettes de ta fiscalité façon SuperCalé. C’est comme être calé, mais avec une cape.