Les parents généreux ont le désir profond d’aider leur progéniture à se construire un patrimoine au plus vite. D’autres souhaitent préparer leur succession et transmettre leurs biens immobiliers de leur vivant, afin d’éviter les querelles familiales lors du partage après un décès. Ou encore, pour que leurs enfants profitent de ce patrimoine arrivé à l’âge adulte et non pas à 50 ou 60 ans ce qui est en effet un peu tardif. À vouloir trop protéger nos chers bambins, on oublie parfois de se protéger soi-même, ce qui dans le cadre d’une donation d’un bien immobilier de son vivant peut être lourd de conséquences, car ce choix est irrévocable ! Les parents qui n’auront pas assuré leurs arrières peuvent donc se retrouver « à la rue » une fois arrivés à la retraite. Voici nos conseils Uptimi.st pour réussir une donation immobilière !
Donation d’un bien immobilier de son vivant : les options
Il existe plusieurs options pour réaliser une donation immobilière de son vivant. Tu peux choisir la donation simple ou la donation-partage (explications détaillées en cliquant sur le lien).
Pour rappel :
- La donation simple te permet de choisir de ton vivant, par un acte notarié, les biens transmis à tes enfants. Lors de ta succession, la valeur de ses biens sera évaluée pour qu’aucun de tes héritiers ne soit lésé. Ce qui implique que si le bien que tu as donné à ta fille de ton vivant vaut plus que celui de ton fils, alors celle-ci devra lui reverser la part qui lui revient.
- La donation-partage, quant à elle, fige la valeur des biens que tu t’apprêtes à donner au moment de signer l’acte chez le notaire. Ce qui veut dire que les biens ne seront pas réévalués après ton décès. La donation-partage te permet également de choisir tes bénéficiaires lors de la donation. Il peut s’agir de tes enfants, mais aussi de tes petits-enfants, d’un frère ou d’une sœur ou même de tes parents.
Donation en pleine propriété
Définition
Comme son nom l’indique, la donation en pleine propriété implique que tu te sépares intégralement du bien. Ton bénéficiaire obtient donc la « pleine propriété » et peut disposer du bien immobilier comme il l’entend et percevoir les revenus qui lui sont liés (loyers, plus-value).
Si tu es assujetti à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), alors ce type de donation peut s’avérer intéressant pour alléger ta fiscalité. En effet, avec la donation en pleine propriété, tu renonces à tes droits sur le bien immobilier, ainsi il sort de ton patrimoine.
Avantages
La donation en pleine propriété ouvre droit à des avantages fiscaux. En réduisant ton patrimoine, tu réduis également le montant de tes impôts.
L’autre avantage et non des moindres, c’est qu’avec la donation du bien de ton vivant en pleine propriété, le donataire et le bénéficiaire évitent les frais de succession. Seul l’acte de donation sera à régler auprès du notaire.
Donation en démembrement de propriété
Définition
La donation en démembrement de propriété est le fait de diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit et donc entre usufruitier et un nu-propriétaire désignés tous deux par un acte du notaire. Là, tu te demandes sans doute en quoi consistent la nue-propriété et l’usufruit.
Et bien la nue-propriété donne au nu-propriétaire le droit de disposer du bien (abusus). Pendant toute la période relative à la nue-propriété, le nu-propriétaire ne paie pas d’impôts sur la propriété en démembrement. Par contre, il devra s’acquitter d’éventuelles réparations et du gros entretien du bien immobilier.
L’usufruitier, quant à lui, dispose du droit d’utiliser le bien (usus et fructus). Il peut, à cet effet, percevoir des revenus comme des loyers de location. L’usufruitier se doit de payer les taxes afférentes au logement.
Bon à savoir : ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent vendre seuls (sans l’accord de l’autre partie) le bien immobilier.
Avantages
En choisissant la donation de ton vivant par démembrement de propriété, tu peux bénéficier de plusieurs avantages. Mais ton choix de disposer de la nue-propriété ou de l’usufruit doit être bien réfléchi et surtout adapté à ta situation financière et privée.
De façon générale, nous conseillons aux personnes ayant un « petit » patrimoine de se réserver l’usufruit. C’est une sorte de sécurité, car admettons que tu aies besoin de compléter tes revenus une fois à la retraite, en tant qu’usufruitier, tu pourras toucher les loyers du bien mis en location.
Par ailleurs, si ton patrimoine est plus important, tu peux choisir de disposer de la nue-propriété afin de faire baisser la charge fiscale liée à ton patrimoine.
L’autre avantage de la donation en démembrement pour le nu-propriétaire c’est qu’il pourra disposer du bien comme il l’entend après le décès de l’usufruitier et devenir totalement propriétaire sans payer de droits de succession. Un avantage intéressant pour diminuer les frais de succession.
Frais pour la donation d’un bien immobilier de son vivant
Comment calculer les frais de donation ?
Dans le cadre d’une donation d’un bien immobilier de son vivant à un enfant, le donataire (celui qui reçoit la donation) bénéficie d’un abattement fiscal de 100 000 € sur les droits de donation.
Prenons un exemple : vous êtes un couple marié et vous souhaitez faire une donation de votre vivant à votre enfant, alors il pourra bénéficier de 100 000 € d’abattement par parent, soit 200 000 € renouvelables tous les 15 ans.
Le montant des abattements que l’on peut percevoir est relatif au lien de parenté entre le donateur et le donataire. Donc, dans le calcul des frais de donation interviennent le lien de parenté et la part taxable après déduction des abattements. De là découle un barème d’imposition.
Comme chaque cas est particulier, tu trouveras les étapes pour calculer les frais de donation en cliquant sur le lien.
C’est le donataire qui doit s’acquitter des frais et taxes relatifs à la donation, soit :
- frais de notaire incluant les droits de mutation et ses honoraires ;
- taxe de publicité foncière correspondante à 0,715 % de la valeur du bien.
Les frais de notaire suivent un barème dégressif calculé sur la valeur estimée du bien en pleine propriété, après déduction des abattements soit :
- 4,9 % de 0 à 6 500 €
- 2 % de 6 501 à 17 000 €
- 1,3 % de 17 001 à 60 000 €
- 1 % au-dessus de 60 000 €.
Quels sont les frais pour une donation avec usufruit ?
Les principaux frais dans une donation avec réserve d’usufruit sont les mêmes que pour une donation en pleine propriété, à savoir : un pourcentage relatif au montant de la donation pour le calcul des frais de notaire. Puis, viennent s’ajouter les taxes de mutation et de publicité foncière.
Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété au moment de la donation. Après décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire n’aura plus rien à payer. On estime la valeur de la nue-propriété en fonction de l’âge du donateur, ce qui nous donne :
| Âge du donateur | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
| moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| de 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| de 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| de 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| de 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| de 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| de 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| de 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| à partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
Si tu es un donateur très généreux, dans le cadre d’un démembrement, tu peux choisir de payer les droits de donation. Ainsi, ton héritier n’aura rien à débourser, mais tout à gagner !
Âge limite pour faire une donation immobilière
Il n’y a pas d’âge limite pour faire une donation immobilière de son vivant. La donation en nue-propriété est réalisable après 70 ans, même si elle reste moins intéressante pour le donataire, car les frais de donation seront calculés sur 70 % de la valeur du bien en pleine propriété.
Faire la donation d’un bien immobilier de son vivant c’est avant tout préparer sa succession et transmettre son patrimoine dans les meilleures conditions. Cette opération est avantageuse tant pour les héritiers que pour le donateur qui souhaite réduire la charge fiscale de son patrimoine, surtout si celui-ci est soumis à l’IFI. Par ailleurs, le donateur doit penser à se protéger. En effet, il doit s’assurer de vivre une retraite confortable et de pouvoir subvenir à ses besoins lorsqu’il ne sera plus en mesure de travailler. Les bénéficiaires de la donation d’un bien immobilier évitent quant à eux la lourde charge des frais de succession. Préparer sa succession de son vivant permet à tout le monde de faire des économies en toute légalité. Et comme on ne sait jamais de quoi demain sera fait, autant se préparer au plus tôt ! Tu as besoin de conseils pour choisir la meilleure option selon ta situation, contacte-nous dès aujourd’hui pour recevoir ton bilan gratuit.