Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, les options sont nombreuses. Mais pour les investisseurs qui cherchent à investir via une assurance vie, deux options se présentent : la SCI (Société Civile Immobilière) et les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Bien que ces deux options soient similaires en termes d’investissement immobilier, elles ont des différences significatives en termes de gestion, de rendement, de fiscalité et de liquidité.
Toi aussi, tu veux investir dans l’immobilier via une assurance vie, mais tu te demandes quelle option choisir entre la SCI et les SCPI. Pas de panique, on va t’expliquer de façon Uptimi.ste les différences entre ces deux supports.
Quelle différence entre une SCI et une SCPI en assurance vie ?
Investir dans l’immobilier via une assurance vie est une option très intéressante pour les investisseurs qui souhaitent bénéficier de la sécurité et des avantages fiscaux associés à un contrat d’assurance vie, tout en bénéficiant des rendements potentiels qu’offrent les actifs immobiliers. La SCI et les SCPI sont les options les plus populaires pour les investisseurs souhaitant investir dans l’immobilier papier, mais pour comprendre ce qui les distingue, il est important de comprendre leurs caractéristiques et leurs différences.
La Société civile de placement immobilier en résumé
Les SCPI sont des organismes de placement collectif qui ont pour objectif d’investir dans des actifs immobiliers. L’avantage principal c’est qu’ils sont divers et variés. Les investisseurs ne sont pas responsables des actifs immobiliers en détail et peuvent donc tirer le meilleur parti des avantages fiscaux offerts par le contrat d’assurance vie tout en bénéficiant d’un bon niveau de diversification de leur portefeuille.
La Société civile immobilière en résumé
La SCI est une société civile qui a pour objectif d’acquérir, de détenir et de gérer un patrimoine immobilier. Elle peut donc être utilisée par des particuliers ou des professionnels pour investir dans l’immobilier. Les sociétés civiles sont considérées comme des personnes morales distinctes et donc soumises aux mêmes obligations juridiques que les personnes physiques.
Il existe des SCI familiales ou privées, c’est le cas de figure le plus connu en France, mais il est possible de souscrire un fonds SCI via une assurance vie. La SCI est un bon moyen d’investir dans l’immobilier papier, car elle offre une liquidité et une fiscalité relativement faibles par rapport aux autres investissements immobiliers.
Quel est le placement le plus rentable ?
Les SCPI et la SCI ont leurs avantages et leurs inconvénients, mais il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse pour déterminer quel est le support d’investissement le plus rentable.
La meilleure façon de décider entre les deux est d’analyser ta situation personnelle et de prendre en compte tous les facteurs qui pourraient influencer ton investissement. Tu devras également considérer la liquidité, le risque, le niveau d’expertise requis pour chacun de ces véhicules.
Une fois que tu auras tous ces éléments en main, tu pourras te positionner pour décider lequel des deux est le plus rentable selon tes objectifs d’investissement. Et si tu doutes et que tu n’arrives pas à choisir, n’hésite pas à nous poser tes questions ! Notre équipe se fera une joie de t’accompagner et de te conseiller selon ton profil d’investisseur et tes besoins.
Comparaison d’une SCI et d’une SCPI en assurance vie
Les fonds SCI et SCPI sont des véhicules d’investissement certes différents, mais qui se rejoignent en d’autres points. Les principales différences entre ces deux produits sont leurs objectifs, leurs structures juridiques, et surtout leur niveau de risque.
Composition du fonds SCPI en assurance vie :
Une SCPI en assurance vie contient des actifs immobiliers en direct à 100 %. Les investisseurs acquièrent alors des parts de la SCPI, qui sont ensuite gérées par un gestionnaire immobilier professionnel.
Le patrimoine immobilier géré par la SCPI est alors réparti dans différents types d’immeubles et de secteurs. Les investisseurs peuvent choisir de cibler des marchés spécialisés, tels que le bureau, le commerce, la santé, les entrepôts et l’immobilier étranger. Les SCPI offrent également une diversification géographique et sectorielle.
Un contrat de fonds SCPI peut générer des rendements compris entre 3 et 6 % ces dernières années. Les loyers distribués et les revalorisations de prix des parts de SCPI sont également un facteur clé qui devrait influencer le rendement de ton portefeuille.
Composition du fonds SCI en assurance vie
La SCI peut être constituée de différents types d’actifs, notamment des parts de SCPI, des actions et des obligations. Les investisseurs peuvent donc choisir le type de produit qu’ils souhaitent et leur portefeuille peut être construit pour offrir une plus grande diversification sectorielle et géographique.
La performance du fonds SCI en assurance vie est souvent plus faible que celui de la SCPI. Elle se situe généralement autour de 3 %.
Les frais d’entrée, eux, sont généralement assez faibles, allant de 0 à 3 %. Cependant, il est important d’être prudent quant aux frais de gestion annuels qui peuvent être plus élevés qu’en SCPI, en raison du fait que les SCI sont des fonds de fonds qui investissent en SCPI.
Fiscalité de l’assurance vie
La bonne nouvelle des placements en assurance vie c’est que le capital n’est pas imposable ! Par capital, on entend les primes versées pour constituer ton épargne.
- Concernant les contrats de plus de 8 ans, seules les plus-values générées sont imposables. Les gains réalisés sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique non libératoire de 7,5 % après abattement de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple.
Au-delà de 150 000 euros de primes versées, le taux d’imposition est de 12,8 %. - Les intérêts d’un contrat de moins de 8 ans sont imposés en 2 temps.
- Premièrement, lors de leur versement, ils sont soumis à un prélèvement forfaitaire non libératoire de 12,8 % (sauf si tu demandes à en être dispensé compte tenu de ton revenu fiscal de référence).
- Deuxièmement, ils sont inscrits sur ta déclaration de revenus pour être imposés selon l’un des moyens suivants : Taux forfaitaire de 12,8 % ; Barème progressif de l’impôt sur le revenu si cette option est plus avantageuse pour toi et que tu la choisis.
L’excédent éventuel est restitué.
Liquidité des fonds
Les fonds SCI et SCPI en assurance vie sont relativement liquides, ce qui veut dire que tu peux récupérer tes parts à tout moment ! Le revers de la médaille, c’est que cela peut entraîner des frais, donc il est important de se renseigner sur les politiques et les frais de chaque fonds avant de prendre une décision.
La liquidité des investissements en assurance vie dépend également des contrats et des assureurs, mais elle est généralement plus importante que pour les autres types d’investissements tels que les fonds communs de placement, les obligations ou les fonds indiciels.
Qu’est-ce qu’une OPCI ?
Même si ça n’est pas l’objet de cet article, il fallait quand même que nous te parlions de l’OPCI (au cas où tu te poserais la question).
Un OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) est un produit d’investissement à long terme conçu pour le grand public et les investisseurs institutionnels.
Il est composé d’une poche immobilière (au moins 60 %), d’une poche financière (au maximum 30 %) et d’une poche de liquidités (5 %). Les OPCI offrent une combinaison de diversité, de liquidité et de possibilités d’investissement à des taux intéressants. Les avantages fiscaux peuvent être considérables, car les plus-values réalisées par l’investissement en OPCI sont exonérées d’impôt. De plus, les fonds OPCI sont relativement liquides, ce qui signifie que tu peux récupérer tes parts relativement facilement, selon les termes de ton contrat.
Tableau comparatif SCI vs SCPI
| SCPI | SCI | |
|---|---|---|
| Immobilier en direct (immeubles, commerces, bureaux, entrepôts, etc.) | ✅ | ✅ |
| Immobilier indirect (parts de SCPI et d’OPCI) | ❌ | ✅ |
| SIIC (sociétés foncières cotées en bourse) | ❌ | ✅ |
| Actions et obligations | ❌ | ❌ |
| Liquidités (disponibles pour achat-revente) | ✅ | ✅ |
| Frais d’entrée (fonds immobiliers en assurance vie) | Entre 4 et 6 % selon la SCPI | Généralement de 0 % à 3 % selon la SCI |
| Performance annuelle moyenne | 3 à 6 % | 2 à 4 % |
| Capitalisant ou distribuant ? | Loyers distribués | Capitalisation (croissance du fonds) |
| Horizon de placement recommandé | Long terme | Moyen terme |
Faut-il investir dans une SCI ou une SCPI en assurance-vie ?
La question de savoir s’il faut investir dans une SCI ou une SCPI en assurance vie dépend en grande partie de tes objectifs, du rendement attendu, et de la part de risque que tu es prêt à prendre.
Les SCI sont généralement moins risquées et plus faciles à gérer, mais elles rapportent en général moins que les SCPI. Les SCPI sont plus rentables, mais elles présentent également un niveau de risque plus élevé et nécessitent plus de suivi et d’attention pour en tirer le meilleur parti.
Les frais de gestion des SCPI sont proportionnels aux loyers et représentent une partie significative de ton rendement, ce qui peut entraîner une diminution du rendement attendu. Il est donc important de prendre le temps nécessaire pour bien choisir la bonne option afin de maximiser les profits attendus !
Selon ton profil d’investisseur, tu te dirigeras vers la SCI si tu souhaites bénéficier d’un niveau de risque plus faible. Mais si tu es prêt à prendre des risques supplémentaires, alors les SCPI peuvent être la meilleure option. Assure-toi de bien comparer les différentes options et de te renseigner sur leurs frais avant de prendre une décision. Et surtout, fais-toi accompagner par un expert qui t’aidera à choisir la meilleure option. Soit, celle qui te correspond !