L’OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) est un fonds d’investissement qui permet d’investir en grande majorité dans des biens immobiliers destinés à la location. En somme, si tu es particulier et que tu veux investir dans l’immobilier locatif, mais que tu te sens désespérément seul dans ce désert d’investissements (et ton portefeuille aussi), tu peux rejoindre une OPCI.
Alors, comment fonctionne l’OPCI ? Peux-tu investir dans une OPCI avec 10 euros et un Malabar ? Uptimi t’offre les clés mais aussi la serrure de l’OPCI en détail.
Qu’est-ce qu’une OPCI ?
Généralités
L’OPCI pour Organisme de Placement Collectif Immobilier est un groupement collectif permettant d’investir dans l’immobilier sous forme de parts. On y accède grâce à des compte-titres ou un contrat d’assurance vie. Ils ont été créés en 2005 (Ordonnance n° 2005-1278) et sont agréés par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
Passer par une OPCI permet aux particuliers investisseurs d’accéder à une épargne aux multiples avantages comme :
- la transparence de l’information,
- la limitation des risques d’investissement,
- la liquidité du capital.
L’OPCI t’offre donc la possibilité d’investir dans des biens immobiliers destinés à la location prioritairement et dans la grande majorité des cas.
Fonctionnement de l’OPCI
L’OPCI doit rétribuer au moins 85 % de ses gains et plus-values aux détenteurs de parts. Le fonctionnement de l’OPCI est basé sur le regroupement d’une mise de la part de plusieurs épargnants pour leur permettre d’investir dans l’immobilier sous forme indirecte.
Il s’agit d’un portefeuille commun qui doit être constitué d’au moins 60 % d’investissements de type immobiliers et doit pouvoir conserver au minimum 10 % d’actifs liquides (pour pouvoir répondre facilement aux retraits demandés par les investisseurs).
Les placements sont diversifiés : on investit dans l’immobilier mais aussi dans des valeurs immobilières telles que les obligations, les actions, etc.
Les deux types d’OPCI
On trouve l’OPCI sous deux formes juridiques distinctes.
- La FPI (Fonds de Placements Immobiliers) : transparent sur le plan fiscal, il permet de bénéficier de revenus fonciers et de plus-values dans l’immobilier. Il fait partie d’une copropriété de type FCP (Fonds Communs de Placement).
- La SPPICAV (Société à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) : elle offre aux bénéficiaires des gains classés dans les revenus de capitaux mobiliers fiscalement parlant. Il s’agit d’une société de type SICAV (Sociétés d’Investissement à Capital Variable) et entre dans la catégorie de l’impôt sur les sociétés (IS).
Les acteurs d’une OPCI
L’OPCI doit être gérée par plusieurs personnes physiques au rôle bien déterminé.
Le dépositaire
On pourrait croire à un titre de film, mais non. Le dépositaire est celui qui va s’occuper de l’inventaire des immeubles et des parts/actions des sociétés immobilières détenus par l’OPCI. Il gère également les décisions de gestion, contrôle la propriété des immeubles détenus par l’OPCI, le flux de trésorerie et s’assure de la conservation des titres de participation détenus par l’OPCI. Il a également un rôle de contrôle dans la politique d’investissement mentionnée dans les documents officiels de l’OPCI et les prospectus de la société. En gros, il fait l’inventaire et vérifie les actions des autres. Un petit chef de récré, quoi. On kiffe.
Le gestionnaire de portefeuille
En réalité, il ne s’agit pas d’un gestionnaire mais du SGP (Société de Gestion de Portefeuille) agréée par l’AMF. Elle établit la stratégie de l’OPCI et s’occupe des tâches administratives, financières mais aussi comptables. Elle permet de décharger les investisseurs de toute la paperasse qui rend fou, en somme.
Elle s’assure aussi que les moyens humains, financiers, techniques et procéduriers sont mis en place pour le bon fonctionnement de l’OPCI. C’est un peu ta Joséphine Ange Gardien de l’OPCI. Sauf que la SGP se fait rémunérer en commissions, elle.
Le commissaire aux comptes
La version OPCI du commissaire Maigret. Sauf que lui, il a du potentiel dans l’OPCI : il agit en tant qu’indépendant et protège les intérêts des investisseurs. C’est un auditeur légal et externe qui valide la véracité et la régularité des comptes annuels de l’OPCI. Il représente l’OPCI lors des assemblées générales en présentant les éventuelles transactions de fusion, d’apports en nature, d’acomptes, de dissolution ou de liquidation de l’OPCI.
Les experts externes en évaluation immobilière
Il fait classe celui-là dans un CV. Les experts externes en évaluation immobilière évaluent les immeubles directement ou indirectement détenus par l’OPCI actualisent les informations de valeur liquidative tous les 3 mois. Ils sont souvent deux : l’un contrôlant la valeur de l’actif et l’autre examinant de manière critique cette valeur. Ils sont souvent indépendants et mandatés pour 4 ans. Les petits contrôleurs qui veulent du bien à ton OPCI, en somme.
Bien sûr, l’OPCI est également régie par les dispositions légales et réglementaires du Code monétaire et financier, et de la réglementation de l’AMF. Elle contrôle notamment les documents d’informations transmis au grand public et veille à la protection des investisseurs de l’OPCI et peut ainsi sanctionner si nécessaire. Et on te prie de croire qu’elle ne te met pas juste au coin 5 minutes.
Quel est le régime fiscal des OPCI ?
La fiscalité de l’OPCI dépend de sa forme juridique.
La fiscalité selon le type d’OPCI
Comme on te l’as dit rapidement plus haut, tu as deux types d’OPCI : la SPPICAV (la plus fréquente) et la FPI (plus rare, du coup tu t’en doutes).
- Lorsque ton OPCI est de type SPPICAV et fonctionne via un compte-titres, les gains sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) à hauteur de 30 % (prélèvements sociaux inclus).
- Avec une FPI, ce sont tes loyers perçus qui sont soumis à l’imposition (rubrique “revenus fonciers”) et tes gains également (rubrique “plus-values immobilières”). Tu possèdes la même fiscalité qu’un particulier qui détiendrait des biens immobiliers destinés à la location à titre direct.
- Pour les OPCI gérées par un contrat d’assurance vie par exemple, tu seras soumis à la fiscalité de ce type de support.
Les contreparties fiscales
Le régime fiscal de l’OPCI est basé sur une exonération d’impôt sur les sociétés (IS) en contrepartie d’obligations importantes :
- sur les revenus (85 %) ;
- sur les plus-values (50 % pour la SPPICAV et 85 % pour la FPI ;
- sur les revenus de l’assurance vie (fiscalité propre à l’assurance vie) en cas d’actions OPCI en unités de compte ;
- sur les revenus de capitaux mobiliers (RCM) et les plus-values mobilières (PVM) (soumis à la fiscalité propre des RCM et PVM), si tu as des actions d’OPCI sur un compte-titre ordinaire (CTO, de son petit nom).
Comment investir grâce à l’OPCI ?
C’est ce qui t’intéresse, au fond. Et tu as raison, jeune Padawan de l’investissement !
Les différents types d’actifs
Tu as la possibilité d’investir dans plusieurs types d’actifs :
- actifs immobiliers – immeubles, parts ou actions de sociétés immobilières quel que soit les secteurs d’investissement ;
- actifs liquides (pour permettre à l’OPCI de racheter des actions sur demande des épargnants) ;
- investissements libres dans d’autres actifs immobiliers ou d’autres classes d’actifs financiers – obligations, actions, liquidités.
Sache que tu as la possibilité d’investir à l’étranger et que tu peux avoir connaissance de toute la stratégie d’investissement de ton OPCI sur simple demande des documents d’informations.
Cependant, tu dois respecter un pourcentage minimum d’investissement dans ces différents actifs pour t’assurer une certaine protection :
Acheter et vendre des actions d’OPCI
Pour pouvoir acheter (ou vendre, d’ailleurs) des actions d’OPCI, tu dois te rapprocher d’un conseiller financier au top ! Ton expert Uptimi te permettra de souscrire des actions à partir d’un prix en rapport direct avec la valeur liquidative (appelée VL et calculée deux fois par mois maxi, et minimum tous les 6 mois). Ces achats sont réalisés durant une certaine période appelée “période de centralisation”.
Tu peux ainsi avoir accès à un investissement immédiat et optimisé, mais tu dois garder en tête qu’il s’agit d’un processus assez long en raison des diverses formalités administratives, légales et financières.
Concernant la vente de tes actions (le rachat), l’OPCI assure sa propre liquidité. Il s’engage donc à racheter la totalité ou une partie des actions que tu détiens, et ce, à tout moment. Pour cela, tu dois à nouveau te rapprocher d’un expert de notre Upti-Team !
Evolution de ton placement en OPCI
Le rendement issu de ton investissement en OPCI est déterminé par :
- les distributions perçues par les investisseurs ;
- l’évolution dans le temps de la valeur liquidative (VL) du fonds.
Ces deux facteurs varient selon le marché économique des types d’actifs dans lesquels tu as investi. Le taux de rendement d’un OPCI est en moyenne compris entre 3,5 et 4,5 % sur le long terme.
Durée de placement en OPCI
Tout comme l’achat direct d’un logement, il n’est pas très judicieux de le revendre dans la foulée. En tout cas, sans avoir effectué de travaux par exemple. Pour ton investissement en OPCI, c’est pareil : il s’agit d’un placement sur le long, voire très long terme. Ce type de placement te permet, rappelons-le, de te constituer un complément de revenus. Il est donc judicieux de le conserver le plus longtemps possible pour peut-être en profiter aussi à la retraite, et pourquoi pas le transmettre à tes héritiers.
De plus, il est intéressant de conserver son investissement le plus longtemps possible pour :
- obtenir la valorisation de ses actifs (travaux, cessions et acquisitions) ;
- amortir les frais de souscription aux actions d’OPCI ;
- se constituer un capital de manière optimisée.
Quelle est la différence entre une SCPI et une OPCI ?
Tu sais maintenant ce qu’est une OPCI. Mais connais-tu la différence avec une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ? OPCI et SCPI sont toutes deux des fonds d’investissements immobiliers. Régies par le Code monétaire et financier français, la SCPI se distingue malgré tout de l’OPCI sur plusieurs plans.
| OPCI | SCPI | |
| Contrats | En direct ou via un contrat d’assurance vie | |
| Types d’investissements | Composée de biens immobiliers mais aussi d’actifs financiers | Uniquement dans des actifs immobiliers pour permettre aux investisseurs de bénéficier d’un complément de revenus |
| Frais d’entrée | Entre 3 et 5 % dont une partie reste disponible pour les fonds | Entre 8 et 12 % dont une partie reste disponible pour les fonds |
| Fiscalité | Fiscalité différente selon le statut juridique de l’OPCISPPICAV : régime fiscal des capitaux immobiliers et gains soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique à hauteur de 30 % (prélèvements sociaux inclus) ;FPI : loyers perçus et gains soumis à l’imposition sur le revenu (IR)OPCI via contrat d’assurance vie : soumis à la fiscalité de ce type de support | Imposée selon l’impôt sur le revenu (IR) + prélèvements sociaux après réduction d’impôt équivalente au taux moyen d’imposition (pour la SCPI française) Exonérée des prélèvements sociaux et réduction d’impôt identique (pour la SCPI européenne) |
| Liquidité et variation de capital | Possède plus de liquidité que la SCPI et permet de retirer son investissement n’importe quand | |
| Investissement à l’étranger | Oui | Non |
Quels sont avantages à souscrire une OPCI ?
Une capacité d’investissement importante
En toute logique (normalement), plus les investisseurs sont nombreux, et plus l’investissement est important. C’est le cas de l’OPCI : grâce à l’épargne de nombreux investisseurs, ton OPCI peut acquérir des immeubles qui, la plupart du temps, ne sont pas accessibles aux particuliers.
Un rendement intéressant
En contrepartie de ton placement et de celui de tous les autres investisseurs, tu pourras bénéficier de revenus issus des loyers collectés et des revenus fonciers perçus par la société. Comme tu as pu le voir dans notre beau tableau (ou pas), le rendement moyen d’un investissement en OPCI est compris entre 3,5 et 4,5 % sur le long terme. Un taux clairement pas mal, non ?
Limiter la casse
On ne va pas se mentir : investir tout seul dans l’immobilier avec ses 10 euros et un Malabar, ce n’est pas toujours très stable.
L’OPCI te permet aussi de mutualiser les risques grâce à un patrimoine large et diversifié. De plus, l’OPCI te permet d’investir dans biens un peu plus risqués comme les immeubles en construction : ils ne sont pas immédiatement rémunérateurs mais peuvent apporter une performance importante dans le rendement locatif, mais surtout dans la croissance de la valeur liquidative.
Un investissement varié
Outre l’investissement dans l’immobilier locatif auprès de particuliers, tu peux aussi avoir accès à des marchés immobiliers plus vastes comme des bureaux ou des commerces, des locaux type tourisme, entrepôts, activités, etc.
Une gestion déléguée
Comme nous l’avons mentionné plus haut, il existe plusieurs acteurs intervenant au sein d’un OPCI. De ce fait, la gestion est totalement déléguée. Un gain de temps et d’énergie qui te permettra de te reposer sur des experts dans le domaine de l’immobilier.
Un placement équilibré
Tu peux réaliser un investissement à hauteur de tes possibilités financières, sans pour autant être lésé une fois au bout du chemin. En effet, même si ta mise d’entrée est inférieure au prix d’un logement, tu pourras tout de même acquérir ton bien immobilier au fil du temps. Tu peux également céder tes parts totalement mais aussi partiellement selon tes besoins, alors qu’en principe tu n’as pas la possibilité de ne vendre qu’une partie d’un logement.
Un investissement possible à l’international
Il s’agit d’une nouveauté, même si tu pensais le contraire ! Grâce aux OPCI, tu peux investir en France, en Europe ou à l’international. Tu peux acquérir des immeubles via des sociétés de capitaux, gérer des ventes et des travaux sans contraintes, ce qui facilite l’investissement à l’étranger. Comme mentionné dans le tableau ci-dessus, seule l’OPCI est concernée : l’investissement hors France n’est pas possible en SCPI.
L’accès aux informations
L’OPCI te permet d’accéder à des informations qui lui sont relatives, et en toute transparence. Ainsi, tu peux consulter (avant de te lancer dans l’OPCI) :
- les prospectus et statuts de la SPPICAV ou les règlements du FPI, t’informant de l’investissement proposé et des risques liés ;
- le Document d’Information Clé (DIC), contenant des informations sur les fonds d’investissements dans un langage non technique et normalisé ;
- le dernier rapport annuel de l’OPCI ;
- la dernière valeur liquidative, ou le dernier prix de marché de l’action ou de la part.
Une fois l’OPCI rejointe, tu auras accès à d’autres informations en tant qu’investisseur comme les documents d’informations périodiques indiquant l’évolution de la performance financière ou encore de l’état de l’actif du fonds ; le rapport annuel de gestion concernant la situation de liquidité de l’OPCI et son endettement s’il y a ; le reporting commercial mensuel.
L’OPCI te permet donc d’accéder à un investissement immobilier même si tu n’as pas la possibilité financière de réaliser toi-même un placement de la sorte. Grâce à un cadre réglementé et une équipe d’experts en gestion immobilière, tu bénéficies d’un investissement sur le long terme qui peut te permettre de te constituer un patrimoine intéressant.
Mais attention, chaque épargnant possède un profil et des attentes qui lui appartiennent : il est donc important de se faire accompagner dans ses démarches afin de déterminer le meilleur type de fonds adapté à ta situation. Pour cela, un seul mot d’ordre : contacte-nous dès à présent !
Tu ne peux donc pas vraiment investir auprès d’un OPCI avec 10 euros et un Malabar, mais tu peux désormais contacter Uptimi, ranger tes 10 euros et te délecter de ton Malabar : prochaine étape, t’aider à investir dans un OPCI.